房产中介20年累计交易额突破30万亿 贝壳研究院首提“经纪行业指标体系”

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2018-10-19

与此同时,贝壳研究院首次提出了经纪行业指标体系,从佣金费率、经纪行业规模、人均行业规模、人效、经纪人覆盖情况和活跃经纪人数6大指标来判断行业的健康度和成熟度。

行业20年累计交易额突破30万亿房产经纪是一个衍生行业,考察它的历史和发展需要将其放置到房地产市场大环境变迁之下。 根据贝壳研究院提供的数据,我国二手房交易市场虽起步较晚,但发展迅速,从1998年不到百亿的交易额扩大到如今的万亿级别,全国累计交易额已达到万亿,交易总套数达2391万套。

数据显示,过去5年,二手房交易体量实现了跨越式增长。 全国交易量达到1557万套,占总交易额的70%。 率先进入存量时代的一线城市表现更为明显,杨现领举例说明,过去20年,北京的二手房交易额是万亿,翻了120倍,交易总套数210万套,翻了倍;而上海的二手房交易总额是万亿,翻了250倍,交易总套数365万套,翻了15倍。 杨现领认为,随着存量市场进一步发展,二手房交易需求在中国核心城市已超过新房成为主导。

与此同时,二手房市场催生并推动房产经纪行业逐步繁荣发展,围绕二手房交易产生的经纪公司品牌、佣金市场、广告市场和配套服务逐步完善,形成完整的二手交易产业链。 截至目前,全国经纪公司门店数超过20万,有145万经纪人服务于2亿的社区家庭。

首提经纪行业指标体系为了更加科学的评估一个国家经纪行业发展的历史和现状,揭示和还原行业真相和问题,贝壳研究院首次提出一套经纪行业指标体系,从佣金费率、经纪行业规模、人均行业规模、人效、经纪人覆盖情况和活跃经纪人数6大指标来判断行业的健康度和成熟度。 据贝壳研究院统计,目前我国的佣金费率、人效和经纪人覆盖率等均未达到国际成熟市场的标准。 目前中国的佣金率为2%,远低于美国、日本等成熟市场5-6%的平均佣金率,中国的千人经纪人覆盖率约为%,也低于美国的%,从人效来看,中国经纪人目前人均年单量约为3单,与美国相当,但时间投入却是后者的2倍。 杨现领指出,通过这6项指标,既可以评估我国中介行业历史、现状,也能通过跨国比较寻找行业未来的发展方向。

缺少协作行业难题待解在二手交易市场,经纪人是链接需求双方的纽带。

在行业发展的20年里,一大批职业经纪人随着行业壮大成长起来成为行业的支柱力量,职业经纪人的价值愈发重要。 但贝壳研究院观察发现,经纪人群体的生存状态却并不理想:收入总体偏低、波动性强、收入方差大,基尼系数高且增速分化,且经纪人之间普遍缺少合作。

具体来看,中介行业基尼系数偏高。

杨现领指出,一组值得关注的数据是,自2012年到今年,TOP15城市经纪行业基尼系数大部分保持在之间,高于全行业平均水平30%。 且各城市间分化较为严重,北京最低在左右,厦门烟台等城市接近。

贝壳研究院数据也显示,经纪人收入过于集中在头部经纪,前10%的高收入经纪人,在收入中的占比高达40-50%,而尾部50%低收入经纪人,其收入占比仅有10%左右。 这一收入差距在市场处于下行周期的时候将更为明显。 杨现领说。 纵观全国经纪行业和经纪人作业现状,缺少协作也是一大制约行业发展的问题。 杨现领表示,随着国内一二线城市全面进入存量时代,经纪公司市场渗透率逐步扩大,从贝壳研究院的数据来看,各线城市渗透率普遍达到75%以上,但事实上,大城市的头部企业市占集中度偏高,而门店小于10家的小规模作业公司在全国范围内也占到了97%的比例。

杨现领认为,这反映出单兵作战的行业现实,因为缺少合作而难以形成规模效应。

行业未来走向合作共赢杨现领分析认为,经历20年沉浮变化的中介行业也积淀了一些可圈可点的发展模式和规则,为行业未来的走向提供了一个个可堪借鉴的样本。

坚持真房源。

杨现领指出,对于中国的房产经纪行业来说,真房源是一个怎么强调都不为过的准则。 假房源不仅是对经纪品牌美誉的损失,更是对社会资源的浪费。

以链家品牌为例,近半年,链家积累了50万位购房者,如果都要经历一次假房源的磨难,那么他们浪费的时间成本折算成金额将高达亿元。

聚焦人效提升。

如何以技术和管理进一步提高经纪人人效,是行业需要持续思考的问题。 杨现领分享了一组来自链家的数据:全国链家2018年上半年二手房房源录入150万套、客源录入480万次、成交量17万套、带看量430万次,总带看里程1561万公里。

谋求合作。 为了改善经纪行业长期以来单兵作战的作业模式,今年贝壳找房成立以来将ACN合作网络作为构建合作型生态的基础,让行业得以实现共享房源、分工协作、联卖共赢。

房产经纪行业走过20载春秋,传统意义上的中介业务已无法适应行业的变化。

在移动互联网对中介行业的渗透如此之快,对住房消费影响持续深化的今天,信息的生产、分发与匹配、服务线上化等因素也将成为驱动行业走向下一阶段的关键力量。 杨现领在会上对经纪行业的未来趋势做了一番剖析,他认为,行业未来需要发展共生型网络(Co-live),所谓共生型网络即是经纪人网络抱团合作,多个中介品牌并存的生态圈,一个或多个新型交易服务新平台,共同为消费者提供优质服务,为中介企业、品牌和经纪人创造价值。